職場新鮮誌

作者: 李彥謀
房地產是不是一個好的投資標的？早期，也就是大約在民國40、50年代，甚至60年代，風險還很大，除非是相當富有而且是有計畫性的土地購買者，否則，要取得入場券的資格並不容易。

近15年來，房地產以飆漲的速度攀升，讓很多人感嘆買不起。但是仔細觀察，50年前有資格參加房地產競爭圈的比例，與現在相比如何？當時買房對六、七成國人而言是遙不可及的夢想，現在則是六、七成的國人擁有自有住宅，其中的二至三成，有能力與條件尋覓第二、乃至第三個不動產，也由於短期投機操作盛行，政府才推出房地合一稅，試圖遏止這股不正常的現象。

投資房地產最常出現的三個問題

但是，房地合一稅讓不少人感到憂慮，紛紛探詢，現在是房地產進場的好時機嗎？房地合一稅是不是會讓房地產稍微降溫與看淡？要買在哪裡、投資哪裡？

一個重點就是，如果沒有驚天動地的大事發生，如戰爭、持續性天災或世紀疾病等，「房價是回不去了」。為甚麼？「因為台灣的土地愈來愈少」。其實世界主要國家都面臨這種情況，過去我們曾經熟悉的耕地，如今一棟棟高大建築崛起，許多鄉村的豪華農舍櫛比鱗次，都說明土地變少、價格必然不會走跌的趨勢。

對許多退休族群來說，房地產比股票相對穩定許多，即使房價不幸貶值，至少還是一棟自有的不動產，不論自住或出租都可以，也能等待房價回漲的時機，再不然就是留給子孫做資產。

克服房地合一稅的關鍵在於耐心

換言之，房地產在現今的台灣，已經沒有所謂「不好的時機」，因為物以稀為貴，甚麼時候進場都比不進場要好。然而，許多購買房地產的人，就是希望藉由快買快賣、讓資金快速滾動，不斷尋找下一個投資點。至於房地合一稅，其實只要秉持「不在短期內進出」，就沒有房地合一稅的問題。

不過，房地合一稅會讓想要短期進出的計畫改弦更張。亦即，投資房地產，就不能純粹以「投資」的心態看待，而是必須最少要持有三至五年以上。這確實會讓投資的「樂趣」減少大半，在持有投資標的的這幾年中，人生還有甚麼事情可做？相信不少退休族對房地產的興趣因此會有所消減。但是，利用等待增值的三、五年時間，尋找下一個投資點，是有必要的。如果每季、每半年或一年，看著房地產在增值，就會覺得興致勃勃。

投資房地產的三個必要原則

既然是退休族投資房地產，當然也不希望被套牢。三個避免被套牢或難以脫身的原則必須謹守：

首先，必須選擇自己熟悉的區域，不論是自己曾經住過、工作過的區域，都比陌生的地方來得好。因為熟悉，對市場行情較清楚，對街道或周邊公共設施也了解，總之，「熟悉是讓人安心的環節」。

第二，必須是自己喜歡的環境與建物。不論是台灣的北、中、南、東，都必須親自到訪過，千萬別跟著朋友或投資團投資。若連當地都沒有去過就跟著出資，是為「盲從」；即使到過當地，也要看環境與建物，是不是自己喜歡的，如生活機能佳、交通便捷、氣候乾燥清爽、步調悠閒等。如果連自己都不喜歡，就難以說服買家，亦難以脫手。

第三，必須維持建物的優質性。出租或長期放著都不是好方法，除非不得已。雖然出租有租金收入，但房屋會折舊，這與將來脫手機率高低有絕對關係。比較好的方式是將其簡單裝潢後，固定時間去整理、打掃，維持房子的「人氣」。如果定時整理房屋，讓它始終看起來可口，就愈有投資的效益。

總之，投資房地產的好處是可以藉機到處走動。每個地方的人文風情都不一樣，不動產的代價很高，但附加價值不少，與其每天早上盯著電視看股市曲線圖，投資房地產更有經濟效益。

本文摘錄自『看雜誌』